Когда налог с продажи квартиры платить не нужно
Если квартира пробыла в собственности не меньше минимального срока, доход от продажи не облагается и декларацию подавать не нужно (ст. 217.1 НК РФ). Срок 3 года, если квартира получена по наследству, в подарок от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору ренты с пожизненным содержанием или если на дату продажи у вас и супруга нет другого жилья (купленное за 90 дней до продажи не считается). В остальных случаях срок 5 лет. Семья с двумя и более детьми не платит налог при любом сроке, если в год продажи или до 30 апреля следующего купит жильё больше по площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн ₽.
Срок считают от даты регистрации права в ЕГРН, для новостройки - от даты полной оплаты по ДДУ или паевого взноса в ЖСК, для наследства - от даты смерти наследодателя. Заканчивается он датой регистрации перехода права к покупателю, а не подписанием договора.
Как считается налог
База = доход - max(1 млн ₽ × доля; расходы на покупку × доля)
Налог = 13% базы, с части сверх 2,4 млн ₽ ставка 15%
Вычет выбирают один из двух: 1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку, в том числе проценты по ипотеке. Калькулятор считает оба и берёт тот, где налог меньше. Порог 2,4 млн ₽ общий для продажи имущества, процентов по вкладам, купонов, дивидендов и прибыли от бумаг за год. Нерезидент платит 30% со всего дохода без вычетов. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
Пример
Квартиру купили за 7 млн ₽, право зарегистрировали 15 марта 2023 года и продают в сентябре 2026 года за 9 млн ₽, кадастровая стоимость 7,5 млн ₽. Это не единственное жильё, поэтому срок 5 лет ещё не прошёл. С вычетом 1 млн ₽ база была бы 8 млн ₽ и налог 1 152 000 ₽ (с части сверх 2,4 млн ₽ ставка 15%), а с расходами база 2 млн ₽ и налог 260 000 ₽. Если дождаться 16 марта 2028 года, налога не будет совсем.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если владел меньше 5 лет?
Не всегда. Для наследства, подарка от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья хватает 3 лет. Если меньше срока, налог есть, но доход можно уменьшить на 1 млн ₽ или на расходы на покупку. Когда квартиру продают не дороже, чем купили, и расходы подтверждены, налог получается нулевым, а декларацию всё равно подают.
Как не платить налог с продажи квартиры?
Законных способов три: продать после минимального срока владения (3 или 5 лет), уменьшить доход на расходы на покупку, если продаёте не дороже, чем купили, или воспользоваться льготой для семей с двумя и более детьми при покупке нового жилья. Занижать цену в договоре бессмысленно: налог всё равно посчитают не меньше чем с 70% кадастровой стоимости.
С какой даты считают срок владения?
С даты регистрации права в ЕГРН. Для новостройки по ДДУ или ЖСК - с даты полной оплаты, доплата за увеличение площади после сдачи дома не сдвигает срок. Для наследства - со дня смерти наследодателя, даже если свидетельство получили позже.
Что будет, если не подать декларацию после продажи?
Налоговая узнает о сделке из Росреестра и сама посчитает налог. Если у неё нет данных о ваших расходах, она уменьшит доход на цену покупки из реестра или на 1 млн ₽, а за неподачу декларации и неуплату начислит штраф и пени.
Как делится вычет 1 млн ₽ при продаже доли?
Если квартиру продают целиком одним договором, 1 млн ₽ делится между совладельцами пропорционально долям: при доле 1/2 у каждого 500 000 ₽. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором, у каждого полный вычет 1 млн ₽.