Фонды недвижимости (ЗПИФ) на Мосбирже

ЗПИФ недвижимости на Московской бирже: как читать таблицу

Закрытый паевой фонд недвижимости владеет складами, офисами, торговыми и другими объектами и сдаёт их в аренду. Доход фонда складывается из арендных платежей и изменения стоимости объектов за вычетом расходов на управление и обслуживание долга. Выплаты пайщикам зависят от правил фонда и от того, сколько денег фонд заработал.

В таблице собраны паи таких фондов, которые торгуются на Московской бирже. По каждому видна цена пая, оценка его стоимости, выплаты и параметры фонда: сегмент, долг, комиссия, срок. Объекты, арендаторы и документы собраны в карточке фонда. Общее устройство фонда разобрано в материале что такое ЗПИФ недвижимости.

Что означают колонки

• РСП - расчётная стоимость пая: стоимость чистых активов фонда (СЧА), разделённая на число паёв. СЧА - это недвижимость и деньги фонда за вычетом долгов. Стоимость объектов определяет оценщик по методике, а не рынок.
• Дисконт к РСП - на сколько процентов биржевая цена ниже РСП. Когда цена выше, колонка показывает премию со знаком минус. Сама цифра не говорит, хорошо это или плохо: на разрыв влияют долг, качество объектов, срок до конца работы фонда и торговая активность.
• Доходность выплат - годовая сумма выплат к цене пая до налога. Расчёт идёт от последней известной выплаты, то есть колонка показывает прошлый поток, а не обещание.
• Доход за месяц - годовые выплаты, разделённые на 12, к цене пая. Тоже до налога.
• Результат 12 мес. - изменение стоимости пая за год вместе с выплатами. У фондов моложе года колонка показывает результат за фактический срок торгов, срок подписан под числом.
• Ликвидность - оборот паёв на бирже за последнюю торговую сессию. При малом обороте последняя цена не всегда доступна для сделки на заметную сумму.

Как мы считаем

Дисконт = (РСП - цена пая) / РСП. Доходность выплат = последняя известная выплата на пай × число выплат в год / цена пая. Число выплат берём из периодичности фонда: ежемесячно - 12, ежеквартально - 4, раз в полгода - 2, раз в год - 1.

Цена пая приходит с Московской биржи, поэтому дисконт и доходность меняются вместе с ней. РСП и размер выплаты остаются прежними до следующего раскрытия. РСП и СЧА рассчитывают и раскрывают управляющие компании. У многих фондов РСП обновляется раз в месяц, и к концу месяца цена успевает уйти от него заметно.

Если РСП и цена расходятся в разы, дисконт мы не показываем: чаще всего это ошибка или устаревшие данные, и их сначала нужно сверить с раскрытием управляющей. Прочерк в колонке означает, что значения в раскрытии нет.

Кому доступны паи

Правила доверительного управления закрытого фонда могут ограничить круг владельцев: такие паи предназначены только для квалифицированных инвесторов. Остальные паи доступны и тем, у кого статуса нет. В таблице доступ указан отдельной колонкой: признак берём с биржи, а где его нет, из реестра ПИФ Банка России.

Статус присваивает брокер или управляющая компания, если человек соответствует любому из условий: есть опыт работы на финансовом рынке, объём сделок с бумагами за установленный период достаточен, имущество или доход не ниже порога. Пороги и сроки задаёт Банк России, поэтому актуальные цифры берите у брокера.

Налоги на выплаты и продажу паёв

Раздел справочный. Расчёт по конкретному счёту делает налоговый агент или ФНС. Общие правила собраны в материалах налоги инвестора и льгота долгосрочного владения.

Выплаты и продажа. Налоговый кодекс относит доходы от доверительного управления имуществом ПИФ и доходы от продажи паёв к доходам по операциям с ценными бумагами (п. 7 ст. 214.1). Ставка для налогового резидента - 13% с части базы по ценным бумагам до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы сверх этого (п. 1.1 ст. 224). При продаже налог считают с финансового результата: доходы от операций минус соответствующие расходы (п. 12 ст. 214.1).

Кто удерживает налог. Если паи лежат на брокерском счёте, налоговым агентом выступает брокер. Он определяет базу по итогам года или при выводе денег раньше окончания года и удерживает налог (п. 2, 7 и 8 ст. 226.1). Когда налог не удержан, владелец сам подаёт декларацию до 30 апреля и платит до 15 июля следующего года (ст. 228 и 229).

Льгота долгосрочного владения (ЛДВ). От налога освобождают положительный результат от продажи паёв ПИФ, которыми налогоплательщик непрерывно владел более трёх лет (пп. 1 п. 1 ст. 219.1). Для паёв ЗПИФ действуют условия:

• фондом управляет российская управляющая компания;
• на дату продажи пай относится к обращающимся на организованном рынке: он допущен к торгам российской биржи, и по нему рассчитывается рыночная котировка (п. 3 и 4 ст. 214.1). Если в день продажи сделок не было, берут ближайшую котировку, но только когда торги шли хотя бы раз за последние три месяца (п. 4.1);
• предельный размер освобождаемой прибыли - 3 млн ₽ на каждый полный год владения (п. 2 ст. 219.1), срок владения считают по методу ФИФО;
• паи, которые учитывались на ИИС, под льготу не подпадают.

ЛДВ касается только продажи или погашения. Выплаты фонда ею не освобождаются.

Убытки. Базу по бумагам, обращающимся на организованном рынке, и по необращающимся считают отдельно (п. 14 ст. 214.1). Убыток по первым переносится на 10 лет, по вторым - не переносится (п. 16). Поэтому для налога важно, торговался ли пай на момент продажи.

ЗПИФ, БПИФ или облигации

Биржевые фонды (БПИФ) торгуются с маркет-мейкером: закон требует, чтобы он держал цену в пределах 5% от расчётной цены пая (ст. 14.2 закона об инвестиционных фондах). Для закрытого фонда недвижимости такого требования в законе нет, и цена формируется торгами. Срок ЗПИФ ограничен договором доверительного управления: когда он истекает, фонд прекращается. Разница типов разобрана в материале БПИФ и ПИФ.

Облигации обещают купон и погашение номинала в известную дату, а доход ЗПИФ зависит от аренды, расходов и оценки объектов. Поэтому доходность выплат фонда и доходность облигации к погашению нельзя ставить рядом без оговорок. Прямое сравнение с вложением в квартиру есть в материале квартира для сдачи или пай ЗПИФ.

Частые вопросы про ЗПИФ недвижимости

Что такое СЧА и чем она отличается от РСП?

СЧА - стоимость чистых активов: имущество и деньги фонда минус обязательства. РСП получается делением СЧА на число паёв в реестре владельцев. Порядок расчёта задаёт Банк России, считает управляющая компания. Подробнее - в материале расчётная стоимость пая.

Почему цена пая ниже РСП?

Объекты оценивают по методике, а паи торгуются по сделкам. Рынок закладывает в цену долг фонда, риск пустующих площадей, срок до конца работы фонда и малый оборот. Дисконт может сужаться и расширяться, а сам РСП меняется при переоценке объектов. Разбор причин - в материале дисконт к РСП.

Гарантированы ли выплаты?

Нет. Источник выплат - арендные платежи и другие поступления фонда после расходов и платежей по долгу. Уход крупного арендатора, ремонт, рефинансирование или решение управляющей накопить деньги меняют сумму. Последняя выплата в таблице показывает, что было, а не что будет. История выплат разобрана в материале выплаты ЗПИФ.

Доступны ли паи ЗПИФ неквалифицированному инвестору?

Часть паёв доступна, часть нет. Паи, ограниченные в обороте, выдаются и продаются только квалифицированным инвесторам (ст. 14.1 закона об инвестиционных фондах). Для остальных паёв такого ограничения нет. Условия покупки на конкретном брокерском счёте уточняйте у брокера.

Распространяется ли льгота долгосрочного владения на паи ЗПИФ?

Да, если выполнены условия: российская управляющая компания, владение более трёх лет, пай обращается на организованном рынке на дату продажи, а у фонда рассчитывается рыночная котировка. Выплаты фонда льготой не освобождаются. Условия перечислены выше, в разделе про налоги.

Откуда данные и как часто они обновляются?

Цены паёв - Московская биржа. РСП, СЧА и выплаты - раскрытие информации управляющих компаний. Значения меняются, когда управляющая публикует новые данные, у многих фондов это раз в месяц.

Почему у части фондов прочерки?

Прочерк означает, что нужного значения нет в раскрытии управляющей или данные не прошли проверку. Нулём он не является. У фондов только для квалифицированных инвесторов торги часто редкие, и у таких паёв может не быть ни свежей цены, ни РСП.

Чем пай ЗПИФ отличается от квартиры под сдачу?

Пай - это доля в наборе объектов, которой управляет компания: аренду, ремонт и долг ведёт она, а расходы и комиссия вычитаются до выплаты. Продать пай можно на бирже за один день, но цена может быть ниже РСП. Квартиру целиком продают дольше, цену определяет сделка. Расчёт обоих вариантов - в материале квартира для сдачи или пай ЗПИФ.

Фонды на акции, облигации и денежный рынок собраны в разделе биржевых фондов. Для сравнения с долговыми инструментами откройте скринер облигаций. Все материалы по теме - в базе знаний о фондах недвижимости.