Как устроен закрытый фонд недвижимости
ЗПИФ - закрытый паевой инвестиционный фонд. «Закрытый» означает, что фонд создается на определенный срок: пайщики входят на старте или позже, а погашение паев по окончании срока происходит по расчетной стоимости. У части фондов паи имеют листинг на бирже - тогда выйти можно и раньше, продав пай на рынке.
Деньги пайщиков идут в объекты коммерческой недвижимости: бизнес-центры, склады, торговые центры. Управляет фондом УК: она покупает и продает объекты, заключает арендные договоры, решает, что делать с долгом. Типы ПИФов и место ЗПИФ среди них - в сравнении БПИФ и ПИФ.
Откуда берется доход пайщика
Фонд зарабатывает арендной платой арендаторов и при продаже объектов подорожавшей недвижимости. Из этих денег платятся расходы фонда и обслуживание долга, остаток распределяется между пайщиками. Как устроены выплаты ЗПИФ и почему они меняются от периода к периоду - в отдельном материале.
Упрощенная схема фонда
В отличие от купона облигации, арендный доход не зафиксирован: он зависит от заполнения объектов и ставок рынка. Разберите карточку живого фонда - например, ЗПИФ недвижимости ДОМ.РФ или ЗПИФ Недвижимости Перловский.
Риски, которые нельзя обойти
- Рыночный риск недвижимости. Ставки аренды и стоимость объектов падают и растут вместе с экономикой.
- Заполнение. Пустующие площади не приносят аренды, а расходы идут.
- Долг фонда. Кредитное плечо усиливает и доходы, и потери; рефинансирование дорого.
- Оценка. Объект не продается каждый день - его стоимость определяет оценщик по методике, а не рынок.
- Срок и ликвидность. Досрочный выход - только продажа пая, часто с дисконтом к расчетной стоимости.
Налоги и льгота долгого владения
Доход пайщика облагается НДФЛ. При сроке владения паями от трех лет действует льгота долгосрочного владения по статье 219.1 Налогового кодекса: от налога освобождается прибыль до 3 млн ₽ за каждый год владения - до 9 млн ₽ при трех годах и до 15 млн ₽ при пяти. Льгота не применяется, если паи учитывались на ИИС. Правила налогообложения стоит сверять с актуальной редакцией кодекса и своим налоговым статусом.
Как проверить фонд перед покупкой
- Посмотреть объекты: тип, география, арендаторы, заполнение.
- Сверить цену пая с расчетной стоимостью: премия или дисконт.
- Изучить историю выплат: стабильность и причины провалов.
- Проверить долг фонда и ближайшие погашения кредитов.
- Посмотреть срок фонда и ликвидность пая в стакане.
Откройте скринер ЗПИФ
Цена и расчетная стоимость пая, выплаты, объекты, долг и ликвидность по всем биржевым фондам недвижимости.