Как считается РСП
Стоимость чистых активов (СЧА) - это все активы фонда минус его обязательства: объекты недвижимости по текущей оценке, деньги, дебиторская задолженность арендаторов, за вычетом кредитов и расходов. Расчетная стоимость пая = СЧА / количество паев. Формула простая; сложность - в оценке самих объектов, об этом ниже.
Кто и как часто считает
РСП определяет управляющая компания по правилам фонда. У биржевых ЗПИФ значение раскрывается в каждый торговый день - без него рынок не смог бы сверять цену пая с активами. Оценку недвижимости внутри СЧА выполняет оценщик по утвержденной методике, и это главное отличие от биржевого фонда на акции: там активы стоят по котировкам, здесь - по расчету.
Биржевая цена и РСП
Пай торгуется по цене сделок, а не по РСП. Когда цена ниже РСП, говорят о дисконте, когда выше - о премии. Устойчивый дисконт - не ошибка рынка, а его мнение о фонде: премия за неопределенность оценки, ликвидность и долг. Сравнивать свои входы и выходы нужно сразу в двух ценах - рыночной и расчетной.
Цена и РСП рядом
Скринер ЗПИФ показывает обе величины и дисконт по каждому биржевому фонду.
Как использовать при выборе
- Сравните цену пая с РСП: сколько вы платите относительно справедливой оценки.
- Посмотрите динамику СЧА: растет ли база за счет объектов, а не новых взносов.
- Проверьте, кто УК и как давно публикуется РСП: страницы УК собраны в каталоге.
- Не покупайте пай, не понимая, какая доля СЧА - недвижимость, а какая - долг.
Общее устройство фонда недвижимости - в материале Что такое ЗПИФ недвижимости.