Что такое дисконт и премия
РСП показывает справедливую стоимость пая по оценке активов, биржевая цена - то, что рынок готов платить сейчас. Цена ниже РСП - дисконт, выше - премия. Дисконт в процентах = (РСП - цена) / РСП.
Почему возникает дисконт
- Ликвидность. Тонкий стакан отпугивает покупателей, и цена отстает от оценки.
- Неопределенность оценки. Объект оценивается по методике, а не сделкой; рынок закладывает шанс, что реальная цена продажи окажется ниже.
- Ожидания по выплатам. Если пайщики ждут снижения арендного дохода, цена падает раньше, чем РСП.
- Долг фонда. Кредитное плечо повышает риск для остаточной стоимости пая.
- Горизонт до погашения. Чем дольше ждать финала фонда, тем больше скидка за время.
Покупка с дисконтом 10%
РСП пая1 740 ₽
Цена на бирже1 560 ₽
Дисконт10,3%
Главный вопроспочему
Цифры условные. Дисконт - это не «бесплатные» 10%: рынок платит меньше за причины из списка выше. Выигрыш появится, если причины не подтвердятся или дисконт сожмется. Проверить живые дисконты можно в скринере ЗПИФ.
Осторожно с «дешевым» паем
- Дисконт расширяется так же легко, как сужается: войдя с 10%, можно выйти с 15%.
- Сама РСП может снизиться вместе с переоценкой объектов - дисконт не спасет.
- У неликвидного пая выход доступен только тому же тонкому рынку.
Как проверять
- Сравните дисконт фонда с соседями по категории: аномально большой - повод искать причину.
- Посмотрите историю дисконта: свежий разрыв часто объясняется новостями о фонде.
- Сверьте динамику РСП и выплат - объясним ли дисконт падением доходов.
- Прочитайте отчетность фонда: долг, сроки кредитов, заполнение объектов.
Общее устройство фонда - в материале Что такое ЗПИФ недвижимости.