Что сравниваем
- Порог входа. Квартира - миллионы рублей или ипотека, пай фонда - от нескольких тысяч.
- Диверсификация. Квартира - один город, один дом, один арендатор. Фонд - портфель объектов; как устроен этот слой, разобрано в статье про ЗПИФ недвижимости.
- Работа. Арендодатель сам ищет жильцов, делает ремонт и платит налоги и расходы; в фонде этим занимается управляющая компания за комиссию.
- Регулярность выплат. Аренда - ежемесячно, но с простоями; фонд платит по своему графику, о механике - в статье про выплаты ЗПИФ.
Доходность честно
Валовая арендная доходность квартиры обычно сопоставима с купоном корпоративных облигаций, но из неё вычитаются налог, простои, ремонт и резерв на крупный износ - с детализацией в статье о расходах арендодателя. Доходность фонда тоже не гарантирована: РСА пая меняется вместе с рынком. Сравнивать оба варианта корректно по чистому доходу после всех расходов - и рядом с облигациями: аренда традиционно отстаёт от них по соотношению риска и хлопот.
Одни деньги, три упаковки, условно
Доходности гуляют в несколько процентов, а разница в труде и ликвидности - на порядки: её и надо взвешивать.
Ликвидность и выход
Пай биржевого ЗПИФ продаётся на бирже за дни, как акция, - правда, с дисконтом к расчётной стоимости, который меняется. Квартира продаётся месяцами, с расходами на подготовку и торгом. Если деньги могут понадобиться - это аргумент против прямой квартиры; горизонт вообще главный фильтр инструмента, см. как выбирать срок.
Как выбрать
- Капитал до миллиона - прямой квартиры нет, пай ЗПИФ доступен.
- Есть миллионы и готовность работать - квартира даёт контроль и плечо через ипотеку, но концентрирует риск.
- Хотите недвижимости без работы - биржевые ЗПИФ: списки фондов, УК и выплат - в разделе недвижимости.
- Нужен просто денежный поток - сравните с лестницей облигаций в скринере: часто она проще и надёжнее.
Недвижимость в цифрах
ЗПИФ на бирже: цены паёв, дисконты и выплаты - в разделе недвижимости портала.