Налоги арендодателя
Сдача квартиры - доход, с которого платят налог. Два рабочих режима: самозанятость (налог на профессиональный доход - 4% с доходов от физлиц, 6% от юрлиц, подходит для долгосрочной аренды жилых помещений) или НДФЛ 13% по декларации. Общие правила налогообложения доходов инвестора разобраны в статье про налоги; для арендодателя ключевое то, что налог платится именно с аренды, а расходы на ремонт в большинстве случаев вычесть нельзя.
Регулярные расходы
- Коммуналка и обслуживание. Что включено в аренду по договору - то ваш расход, а не жильца.
- Ремонт и мебель. Косметический ремонт между жильцами, замена техники и мебели; крупный ремонт капает годами.
- Поиск жильцов. Либо время, либо комиссия риелтору.
- Резерв. Поломки не спрашивают разрешения: часть дохода обязана лежать на случай котла, стиральной машины и подъезда.
Квартира за 10 млн, аренда 55 тысяч, условно
Чистыми - около 4,3-4,8% годовых. Сопоставимый купон без хлопот дают корпоративные облигации в скринере, а рост цены квартиры не гарантирован и может быть отрицательным.
Простои
Между жильцами квартира не зарабатывает. Нормой считается простой один месяц в год - это сразу минус 8% дохода. Локация и адекватная ставка сокращают простой лучше, чем ремонт «для журнала»: переоценённая квартира стоит пустой дольше, чем окупает разницу в цене - правило работает и в аренде, и в ликвидности облигаций.
Как считать честно
- Возьмите годовую аренду по реалистичной ставке, не по максимуму объявлений.
- Вычтите налог по вашему режиму.
- Вычтите месяц простоя и оценённые ремонты.
- Разделите на полную стоимость владения, включая платежи ипотеки, если она есть.
- Сравните чистый процент с доходностью облигаций и пая ЗПИФ - с поправкой на труд, который у облигаций равен нулю.
Альтернатива без хлопот
Купоны корпоративных облигаций и ОФЗ - денежный поток без поиска жильцов.