Как считается имущественный вычет
Вычет уменьшает доход, с которого считают НДФЛ, а налоговая возвращает разницу между удержанным налогом и налогом с уменьшенного дохода. Вычетов при покупке жилья два:
- за покупку или строительство - до 2 млн ₽ расходов, при ставке 13% это до 260 000 ₽. Неиспользованный остаток можно перенести на другое жильё;
- за проценты по ипотеке - до 3 млн ₽ уплаченных процентов, до 390 000 ₽ возврата. Только по одному объекту, а проценты учитываются в том году, когда заплачены.
Больше налога, чем удержано за год, не вернут. Если вычет не поместился, остаток переходит на следующий год, и так до полного использования. Сначала калькулятор использует вычет за покупку, потом проценты: на сумму возврата порядок не влияет.
Доход выше 2,4 млн ₽
С 2025 года вычеты уменьшают основную налоговую базу, к которой применяется прогрессивная шкала (п. 3 ст. 210 НК РФ). Поэтому с части дохода, облагаемой по 15% и выше, вычет возвращает налог по этой же ставке, и за покупку можно вернуть больше 260 000 ₽. Калькулятор так и считает: как разницу налога по шкале до и после вычета. Для лет до 2025 года применяется шкала того года: до 2020 года 13%, в 2021-2024 годах 15% с дохода сверх 5 млн ₽.
Допущения
Доход каждый год одинаковый или растёт на заданный процент. Проценты по ипотеке по графику считаются для аннуитетного кредита, который выдан в январе года покупки, без досрочных погашений. Супруги могут получить вычет каждый на свои 2 млн ₽, тогда считайте для каждого отдельно.
Пример
Квартира за 6 млн ₽, ипотека 4,8 млн ₽ под 6% на 20 лет, доход 1,2 млн ₽ в год. НДФЛ за год 156 000 ₽, это и есть потолок возврата. За покупку вернут 260 000 ₽ за 2025 и 2026 годы. Проценты учитываются по мере уплаты: за 20 лет их набежит около 3,45 млн ₽, но в вычет пойдут только 3 млн ₽, и последний возврат придётся на 2038 год. Всего вернут 650 000 ₽ за 14 лет.
Частые вопросы
Сколько можно вернуть за покупку квартиры в 2026 году?
До 260 000 ₽ за саму покупку (13% от 2 млн ₽) и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке (13% от 3 млн ₽). При доходе выше 2,4 млн ₽ в год часть вычета уменьшает доход, облагаемый по 15% и выше, и возврат получается больше.
Почему вычет возвращают несколько лет?
Вернуть можно только тот НДФЛ, который вы заплатили. При зарплате 100 000 ₽ в месяц это 156 000 ₽ в год, поэтому 260 000 ₽ вернутся за два года.
За какие годы можно подать на вычет?
Декларацию 3-НДФЛ подают за три последних года. В 2026 году можно вернуть налог за 2023, 2024 и 2025 годы, если жильё куплено не позже этих лет. Можно получать вычет и через работодателя, тогда НДФЛ просто перестанут удерживать.
Можно ли получить вычет по процентам за вторую квартиру?
Нет, вычет по ипотечным процентам положен только по одному объекту. А вот вычет за покупку, если в первый раз использовали не все 2 млн ₽, можно добрать на другом жилье, купленном после 2014 года.